日本買樓陷阱大揭秘：小心這類「不能重建」的房子！

香港人對日本的熱愛，早已從旅遊、美食延伸至置業和移民。回想十年前，不少香港人開始在日本尋找投資機會，從最初的公寓單位，到後來升級至連地一戶建（獨立屋），體驗「做地主」的樂趣。在日本，土地是永久擁有的，這與香港的「使用權」概念大不相同，聽起來確實令人嚮往。

然而，在日本購買一戶建，除了享受土地永久擁有的好處，也要對潛在的「陷阱」保持警惕。其中，一個您絕對不能忽視的關鍵詞是：【再建築不可物件】。如果您在看樓時遇到這個標示，請務必停下來，仔細了解其深層含義。

什麼是【再建築不可物件】？

顧名思義，【再建築不可物件】指的是，即使您現有的建築物完好無損，一旦將其拆除，變成一塊空地後，您將無法在該土地上建造任何新的房屋。這種情況通常限定在都市計畫區域和準都市計畫區域內。

為何會有「不能重建」的規定？—— 關鍵在於「接道義務」

這項嚴格的規定，源於日本《建築基準法》中一項極為重要的原則——「接道義務」。這項義務的核心是：

「土地必須與寬度為4米以上的道路有超過2米的直接接觸。」

簡單來說，就是您的土地必須能夠「合法地」連接到一條足夠寬闊的道路上。

那麼，為何會有這樣的「接道義務」呢？這項規定的出發點是為了公共安全。試想一下，如果一塊土地的入口被狹窄的巷弄、圍牆或沒有道路連接所阻擋，那麼當發生火災、地震等緊急情況時，消防車、救護車等緊急車輛將無法順利進入現場進行滅火或救援。因此，為了確保緊急救援的暢通無阻，建築基準法便規定，無法滿足此「接道義務」的土地，將禁止建造新的建築物。

哪些土地會不符合「接道義務」？

根據建築基準法的規定，以下幾種情況都可能導致土地被歸類為「再建築不可」：

• （１）土地完全未與道路接觸： 您的土地周邊沒有任何可以合法通行的道路。

• （２）與道路的接觸面不足： 您的土地雖然接觸到道路，但接觸的寬度少於2米，這不足以讓緊急車輛進入。

• （３）接觸的道路不符合要求： 您的土地雖然接觸到道路，但這條道路本身並不符合建築基準法的要求（例如，它可能是一條非法定道路，或是非常狹窄、不被官方承認的巷道）。

當土地不符合上述任何一項「接道義務」的要求時，該土地就無法進行「再建築」，即不能重建房屋。

「再建築不可」對您的影響有多大？

在日本，特別是東京23區內，大約有30萬件房地產屬於【再建築不可物件】，佔總數的5%左右。這個比例或許聽起來不高，但對於有意在日本置業的您來說，這絕對是一個需要嚴肅評估的潛在風險。

如果您購買了一塊「再建築不可」的土地，並在上面建造了房屋，那麼未來當您的房屋因為老化、地震或其他原因需要重建時，您將面臨無法重建的困境。即使您只想進行大規模的翻新，也可能因為結構上的限制而難以實現。這將極大地影響房產的長期價值和使用彈性。

購買日本房產，如何避免「再建築不可」的陷阱？

在您看中日本一戶建的同時，務必仔細了解其土地的「接道義務」是否符合規定。這不僅關乎您未來重建的權利，更直接影響到房產的價值和安全性。

如果您在尋找日本房產時，對「接道義務」或「再建築不可物件」有任何疑問，或者需要專業的意見來評估潛在風險，請隨時與我們聯繫。讓我們一起確保您的日本置業夢，能夠穩健、安全地實現！